龔方雄：房地產行業的趨勢性與未來的市場

發布人：admin     日期：2009-10-28

中國房地產市場的未來以及貨幣市場可能對房地產行業產生怎樣的影響。 　現在市場非常好，流動性非常多，企業融資情況也很好。2009年上半年中國房地產市場融資有數十億美元，下半年可能更多，全年房地產行業的融資額可能會超過100億美元。這種現象和全球的流動性是有關系的，全球基金經理現在都在做未來資產配置，資產配置過程中增加對新興市場的投資的比例，也選擇了重倉中國。他們看好中國房地產、耐用消費品及汽車市場。 　　但是這種勢頭會持續多久？我們很多企業家，房地產開發商們都想在未來6-12月把自己公司推向上市。大家害怕出現2007年的情況，在2007年的一輪上市浪潮之后，2008年的IPO基本關閉。未來6-12月后，全球的央行可能開始改變政策，緊縮流動性。這是否意味著資本市場會對房地產開發商們再一次關閉？這是一個很重要的問題。 　　最近市場有一個很明顯的趨向，中國資產估值都在趨于所謂的正?；?。股票市場上以消費類為主的板塊的估值會比整個大市估值高很多。耐用消費品，尤其是日用消費品估值很高，有20倍到30倍的市盈率，這樣的估值的原因是行業趨勢造成的。也就是說，如果你想在上市的時候取得一個比較高的估值，不但周期要把握好，最重要的是要把這個趨勢做好。我記得1、2月份摩根大通當時主推房地產板塊和汽車板塊，當時房地產是4-5倍市盈率，而耐用品市盈率仍然是20倍。與日用消費品一樣，在我們看來房地產行業的周期性對公司盈利性的影響是短暫的，重要的還是趨勢性。趨勢性在哪里？我們仍然認為中國城市化進程還在初期階段，整個城市化程度還非常低。經過過去五年、十年的發展房地產市場幾番波動，但是每次房價下跌的過程都非常短暫?，F在的市場也是一樣，很多城市樓盤價格出現增長，甚至又創新高。我們認為，在中國房地產有一個很強的趨勢性，這個趨勢受貨幣政策、流動性影響并不是很大。所以，我們國家做房地產相對于其他國家來說，優勢就在于我們的趨勢性很強。 　貨幣政策、財政政策出現通縮，會讓市場出現一些調整，但是這個過程很短暫，這與西方不一樣。美國在80年代末，房地產泡沫破滅后，持續下跌了15年。加州房子從87年股災見頂后，在99年后才真正復蘇。但是，目前我們中國開發商不需要經歷這樣的煎熬，去年的金融海嘯百年不遇，但是幾個月之后，房地產的市場已經出現了回調。這種現象只有在中國可以出現。 　　貨幣政策什么時候變？對房地產市場影響有多大？我的結論就是說，中國房地產市場，中國經濟勢不可擋，上升態勢非常明顯。我們國家的房地產市場有一個很強的趨勢性。對房地產企業而言，把握周期，是為了能把趨勢性做好。周期向好的時候，房地產的盈利可能到50％-100％，但是周期向下的時候盈利可能下跌20％-50％，5年平均成長是30％。 　事實上，從資本市場的估值來看，房地產的市盈率平均應該是30％，如果一家公司穩健經營，它的平均增長應該是30％-50％。在周期好的時候，增長能夠達到50％-100％，在周期底部的時候，它也能保到20％以內的增長。平均算來，應該是30％的成長。從資本市場角度來講，他們喜歡給大家一個非常穩定的盈利預期的公司。在我們國家趨勢性很長的體系當中，企業盈利是可以做得比較穩定的，但這個就跟企業長期規劃有關，也跟周期判斷有關。 　　最后，目前的形式。我認為貨幣政策和財政政策變化都不會太快，也不會太急。政策制定者確實是“驚弓之鳥”，他們現在求穩的心態很強，他并不希望改變。伯南克知道，我想我們中國政策制定者也知道，全球政策制定者都知道。 　上世紀30年代全球經濟進入大簫條，實際上在1931年曾經出現過一波經濟政策刺激下，經濟出現過企穩的跡象，但是美國和全球主要國家的政府在當時轉變了政策，結果經濟出現二次探底，二次的底比第一次的底部要低得多。伯南克是研究大簫條的專家，他對這段歷史非常熟悉，他絕對不想重復過去歷史性錯誤。我認為全球的政策制定者，包括中國政策制定者，目前都愿意冒通脹的風險，而不愿意冒通縮的風險。全球經濟在6-18個月后會有一個比較強勢的周期性復蘇。 　我可以說，明年可能出現政策調整，但在我們看來政策上或許會有方向性的變化，但調控本身會非常溫和，因為全球經濟2011、2012年走勢還是不確定的，從緊的程度不可能太厲害。如果明年加息的話，最多兩次，每次27個點左右，而且明年宏觀政策緊縮在明年第二季度以后才可能出現。就我們觀點來看，我們跟政府觀點也相近，因為他看的是四個條件：一是繼續通縮的存在，二是出口成雙位數下降，三是高端就業仍然非常非常難解決，四是嚴重的產能過剩。 　　大家可以主要看兩點，一點是通縮何時變通脹。從負轉正后，政策就要開始準備，可能出現方向性的改變。但是目前我們國家的出口仍然是20％以上的速度下跌，到明年即使恢復10％的出口上漲，產能過剩問題仍然解決不了。因為現在20％下降，指數從100％下降到70％，明年即使上漲10％，仍然是80％左右，仍然有15％產能過剩，加上2011、2012年全球經濟的不穩定，政策的調整會非常小心。 　　還有一點，我們國家在2012年之前，政策不會出現太大的改變，經濟也希望求穩。因為我們同樣希望保持一個非常穩定、相對快速的成長。從這個角度來看，未來的兩三年，無論從中國的政策環境，還是從全球政策環境來判斷，我們覺得仍然會相對寬松，寬松的流動性環境會持續下去，在這種環境下，如果企業家們在這幾年中能把企業的盈利保持在穩定較快發展，市場就會給你一個非常好的估值。

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