后新政時代，房價普漲現象解讀

　　自2005年6月1日開始實施房產新政（七部委聯合出臺的“關于做好穩定住房價格工作的意見”）以來，房價就一直成為社會各界關注和爭論的焦點話題，房產新政在實施前一階段確實對中國樓市起到一定的調節作用。但自2005年第四季度至今的后新政時代，全國大多數城市的房價出現普遍高漲的現象，在同一政策的實施期，在不到一年時間內先抑后揚的結果著實引起市場的一片嘩然。是政策失靈？還是市場炒作？房價普漲背后的成因何在？筆者認為，主要原因有以下幾個方面：

　　一、市場供求關系的失衡

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　　根據國家統計局公布的數據，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。在很多專家學者看來，從理論上講，這么大規?？罩蒙唐贩康拇嬖?，足以說明市場是“供過于求”。但實際上，這只是“相對過?！钡囊环N假相，造成這種假相主要有三個原因：

　　1、統計方法和計量口徑不當

　　看待房屋空置問題要區分空置年限，一般來講，空置3年以上的稱之為積壓；1年以下的，那是處于待售狀態的房子，處于正常銷售期；1年至3年之間沒有售出的房子則是通常意義上的空置房屋。而統計部門在進行統計時，可能放寬了空置房屋的標準，造成統計數據的偏高。

　　2、供及產品與購需產品的錯位

　　由于房屋不動產的屬性和建設周期長的特點，在產品規劃、戶型大小、房屋結構上只能是對市場的一種預期，這種預期往往來源于開發商至少在房屋銷售一年前對市場和消費者需求的一種判斷。這里面有兩大原因造成供需的錯位：一是開發商的判斷本身可能存在很大的主觀性，由此可能造成偏差；二是從開發商規劃到產品銷售之間實際間隔長，消費者需求可能由于主客觀原因發生改變。從2005年各大城市統計來看，各地對120㎡以下中小戶型需求最高，但市場實際供給產品中，120㎡以下的中小戶型不足50%，其結果是在造成此類產品的“供不應求”的同時，也造成大戶型產品的“供過于求”。

　　3、購買能力與購買意愿差距

　　需求到底是怎么界定的？是購買意愿還是購買能力？如果就購買意愿來看，作為生活第一必須品的房屋，這種需求意愿肯定足夠大，但由于客觀上房價與普通家庭收入的嚴重不對稱，導致很多真正需要房屋的消費者不具備購買房屋的能力，大部分需求得不到滿足，由此也導致了房屋的“相對過?！?。

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　　作為一種特殊市場化的商品，房屋的價格與其他商品一樣，最終都是由市場供求關系決定的。

　　1、從大的趨勢和房屋形成的機制來看，隨著中國城市化進程的不斷推進，選擇到城市特別是到大城市求學、就業、工作和定居的人將會越來越多，而可以供給建造商品房的土地非常有限，土地的稀缺性就直接決定了房屋的稀缺性和供不應求的大趨勢。

　　2、從房屋所在的區域板塊來看，房屋郊區化是城市拓展和房地產開發的主要方向，但由于當前城市交通條件的限制，郊區房是不被消費者所親睞的。而城區可以用于建造房屋的土地極其有限，市場供給量遠遠小于消費者需求量，因此，這種城區房屋供需關系的嚴重失衡就導致了城區房價的大幅攀升。

　　3、從消費需求和消費心理來看，真正作為生活必需皮、有剛性購房需求的購房者主要是城市中低收入家庭、適婚工薪青年和進城定居人群。這類購房人群由于購買能力一般，購買目的主要是滿足生活居住功能，因此在需求上主要面向面積在120㎡以下，價格中低水平的中小房屋。而大部分開發商從成本、利潤等方面出發往往放棄建造中低價位、中小戶型的房屋，這種剛性需求的大量存在與市場產品的小量供給，形成真正意義上的“供不應求”，直接導致了此類產品的價格大幅上揚。

　　因此可以說，市場供求關系的失衡是導致房屋價格普遍上漲的根本原因。